Nguồn cung văn phòng Hạng B chiếm 57%, gần 79.000 m² mới gia nhập quý IV/2025, thúc đẩy thị trường văn phòng Hà Nội, đặc biệt tại khu Tây.

Làn sóng nguồn cung mới thúc đẩy thị trường văn phòng Hà Nội. Ảnh: Shutterstock.

Nguồn cung văn phòng Hạng B mở rộng, khu Tây dẫn dắt thị trường văn phòng Hà Nội

Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới khi làn sóng nguồn cung bổ sung liên tục xuất hiện, đặc biệt trong phân khúc văn phòng Hạng B (nhóm tòa nhà có tiêu chuẩn tốt, chi phí thuê trung bình). Báo cáo MarketBeat quý IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy phân khúc này đang đóng vai trò chủ lực trong cấu trúc nguồn cung, góp phần định hình xu hướng phát triển thị trường.

Trong năm 2025, nguồn cung mới tại Hà Nội phần lớn đến từ văn phòng Hạng B, chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung toàn thị trường, trong khi văn phòng Hạng A chiếm 43%. Riêng quý IV/2025, hai dự án Hạng B mới tại khu vực phía Tây đã bổ sung gần 79.000 m² diện tích sàn. Sự xuất hiện của các dự án này tiếp tục củng cố vị thế khu Tây như trung tâm phát triển văn phòng sôi động nhất Thủ đô.

Khu vực phía Tây được đánh giá là động lực tăng trưởng dài hạn nhờ lợi thế về quỹ đất lớn, quy hoạch đô thị đồng bộ và hạ tầng giao thông được cải thiện liên tục. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các tổ hợp văn phòng quy mô lớn, tích hợp tiện ích hiện đại, phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp đang ưu tiên không gian làm việc linh hoạt, tối ưu chi phí.

Về hiệu suất cho thuê, thị trường ghi nhận sự phân hóa giữa các phân khúc. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng Hạng A trong quý IV/2025 đạt trên 77%, tăng 1,01 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 2,46 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này phản ánh nhu cầu ổn định đối với các tòa nhà chất lượng cao, sở hữu vị trí trung tâm, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.

Ở chiều ngược lại, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng Hạng B giảm xuống khoảng 85%, giảm 4,96 điểm phần trăm theo quý và giảm 4,43 điểm phần trăm theo năm. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường khiến diện tích trống tăng trong ngắn hạn.

Về giá thuê, văn phòng Hạng A duy trì mức trung bình 31,85 USD/m²/tháng trong quý IV/2025, giữ ổn định theo quý và tăng 2,65% theo năm. Trong khi đó, giá thuê Hạng B giảm nhẹ 0,32% theo quý nhưng vẫn tăng 0,88% so với cùng kỳ năm trước. Các chủ tòa nhà Hạng B đang áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt, tăng ưu đãi hoặc điều chỉnh giá nhằm duy trì tỷ lệ lấp đầy trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng mạnh.

Nguồn cung văn phòng Hạng B mở rộng, khu Tây dẫn dắt thị trường văn phòng Hà Nội. Ảnh: Thành Nguyễn.

Nguồn cung tăng tạo áp lực cạnh tranh, thay đổi cấu trúc thị trường văn phòng Hà Nội

Sự gia tăng nguồn cung văn phòng, đặc biệt ở phân khúc Hạng B, đang tạo ra những chuyển biến đáng chú ý trong cấu trúc thị trường. Trong ngắn hạn, việc xuất hiện hàng loạt dự án mới khiến tỷ lệ lấp đầy giảm tại một số phân khúc, nhưng về dài hạn lại góp phần nâng cấp chất lượng mặt bằng văn phòng và thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh.

Thực tế cho thấy nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định, nhất là từ nhóm doanh nghiệp ưu tiên không gian làm việc hiện đại, tối ưu chi phí vận hành. Điều này lý giải vì sao tỷ lệ lấp đầy Hạng A tiếp tục tăng dù nguồn cung mới xuất hiện. Các doanh nghiệp lớn vẫn sẵn sàng trả giá cao để sở hữu vị trí trung tâm, chất lượng vận hành tốt và tiêu chuẩn kỹ thuật cao.

Trong khi đó, phân khúc Hạng B lại chịu áp lực cạnh tranh mạnh hơn do lượng dự án mới tăng nhanh. Tuy nhiên, sự giảm nhẹ tỷ lệ lấp đầy không phản ánh nhu cầu suy yếu, mà chủ yếu đến từ yếu tố chu kỳ khi nguồn cung tăng đột biến. Những tòa nhà Hạng B có vị trí thuận lợi và chi phí hợp lý vẫn giữ sức hút, đặc biệt tại các khu vực văn phòng mới nổi.

Xu hướng nổi bật khác là sự chuyển dịch nhu cầu sang các tòa nhà có chứng chỉ xanh và tiêu chuẩn vận hành chuyên nghiệp. Đây là yếu tố ngày càng quan trọng khi doanh nghiệp chú trọng tính bền vững, hiệu quả năng lượng và môi trường làm việc chất lượng cao. Những dự án đáp ứng các tiêu chuẩn này được đánh giá có khả năng vận hành hiệu quả và duy trì sức cạnh tranh tốt hơn trong giai đoạn thị trường trưởng thành.

Song song đó, sự phát triển mạnh của khu Tây cho thấy xu hướng dịch chuyển khỏi khu lõi trung tâm đang ngày càng rõ nét. Hạ tầng giao thông, quỹ đất lớn và khả năng phát triển dự án quy mô đã tạo lợi thế giúp khu vực này thu hút cả chủ đầu tư lẫn khách thuê.

Nguồn cung tăng tạo áp lực cạnh tranh, thay đổi cấu trúc thị trường văn phòng Hà Nội. Ảnh: Trọng Tín.

Nguồn cung văn phòng Hà Nội giai đoạn 2026–2028 tăng mạnh, mở ra cơ hội đầu tư

Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến đón thêm gần 300.000 m² nguồn cung mới. Đáng chú ý, khu vực phía Tây được kỳ vọng chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, tiếp tục giữ vai trò trung tâm phát triển văn phòng mới của thành phố.

Việc nguồn cung tăng mạnh có thể khiến thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt hơn. Tuy nhiên, xu hướng này cũng mở ra cơ hội cho doanh nghiệp thuê văn phòng khi có thêm lựa chọn với chi phí hợp lý và điều kiện thuê linh hoạt hơn.

Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư đang tập trung nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật, tích hợp yếu tố xanh và tối ưu thiết kế không gian làm việc. Đây được xem là chiến lược quan trọng giúp nâng cao giá trị tài sản và duy trì lợi thế cạnh tranh. Ngược lại, các tòa nhà cũ có nguy cơ mất thị phần nếu không cải tạo hoặc nâng cấp chất lượng vận hành.

Từ góc độ đầu tư, sự mở rộng nguồn cung và nâng cao tiêu chuẩn vận hành cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn. Điều này có thể tạo nền tảng ổn định cho dòng tiền dài hạn, đặc biệt với các dự án sở hữu vị trí tốt và đạt tiêu chuẩn bền vững.

Xu hướng phát triển mạnh của khu Tây cùng sự gia tăng nguồn cung văn phòng chất lượng cao sẽ tiếp tục định hình lại cấu trúc thị trường bất động sản thương mại. Nhà đầu tư cần ưu tiên dự án có vị trí chiến lược, hạ tầng hoàn thiện và tiêu chuẩn xây dựng cao để tối ưu hiệu quả khai thác. Trong khi đó, doanh nghiệp thuê văn phòng có thể tận dụng giai đoạn cạnh tranh gia tăng để đàm phán điều kiện thuê thuận lợi hơn.

Làn sóng nguồn cung mới đang tạo lực đẩy quan trọng cho thị trường văn phòng Hà Nội, đặc biệt tại khu Tây. Dù cạnh tranh gia tăng trong ngắn hạn, xu hướng nâng cấp chất lượng và phát triển bền vững mở ra cơ hội lớn cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp, đồng thời đánh dấu bước chuyển sang giai đoạn phát triển chuyên nghiệp của phân khúc bất động sản thương mại.

Tuyết Ngân 

Nguồn tham khảo: Báo Đầu tư Chứng khoán