Thị trường chung cư Hà Nội chứng kiến giá bán tăng mạnh dù nguồn cung tăng, với giá sơ cấp đạt gần 80 triệu đồng/m2, tập trung vào phân khúc cao cấp.

Chung cư Hà Nội tiếp tục tăng giá. Ảnh: Znews

Thị trường chung cư Hà Nội: Giá leo Thang Dù Cung Dồi Dào

Trái với quy luật cung – cầu thông thường, khi nguồn cung tăng thường kéo giá giảm, thị trường chung cư Hà Nội lại đi theo hướng ngược lại. Giá bán không ngừng tăng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, trong khi các dự án trung cấp dần biến mất. Theo báo cáo của CBRE, quý 2/2025 ghi nhận 5.180 căn hộ mới mở bán tại Hà Nội, tăng gấp đôi so với quý trước. Tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm đạt 10.760 căn, vượt mức cùng kỳ năm 2024.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị cao cấp, với giá chào bán trung bình hơn 70 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu). Đến cuối quý 2/2025, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực như Hà Đông và Hoàng Mai, trước đây có giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2, nay ghi nhận các dự án mới với giá trên 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá thứ cấp ổn định hơn, đạt trung bình 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm, thấp hơn mức tăng 26% vào cuối năm 2024.

Tổng lượng giao dịch sơ cấp trong quý 2 đạt 5.180 căn, đưa tổng số căn bán được trong 6 tháng đầu năm lên 9.130 căn, tăng 31% so với quý 1 nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024. CBRE dự báo năm 2025 sẽ là năm sôi động với các chủ đầu tư, khi nhiều dự án chuẩn bị mở bán, đặc biệt ở phía Bắc và Đông Hà Nội. Các cây cầu mới như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi sẽ thúc đẩy hoạt động mở bán ở những khu vực này. Dự kiến, tổng nguồn cung mới cả năm đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc vượt năm 2024.

Phân khúc cao cấp thống trị thị trường

Quý 2/2025 thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận gần 5.180 căn hộ mới mở bán

Sự dịch chuyển cơ cấu nguồn cung là nguyên nhân chính đẩy giá chung cư Hà Nội tăng mạnh. Trong quý 2/2025, nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, với 4 dự án hạng sang có giá trung bình trên 80 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì). Không có dự án trung cấp nào được mở bán trong quý này. Các căn hộ giá dưới 65 triệu đồng/m2 chỉ xuất hiện rải rác ở khu vực phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận như Văn Giang, Hưng Yên.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhận định rằng nguồn cung lớn và giá chào bán cao sẽ tăng tính cạnh tranh giữa các dự án. Người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng, đòi hỏi sản phẩm chất lượng cao, dịch vụ tốt và tiện ích tương xứng với giá trị đầu tư. Các khu vực nội đô như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai và Long Biên sẽ đón thêm nhiều dự án đại đô thị từ nay đến cuối năm, mang lại lựa chọn đa dạng cho người mua nhà.

Hà Nội thu hẹp khoảng cách giá với TP.HCM

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý 2/2025 đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và 24% so với cùng kỳ năm 2024. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá trung bình đạt 89 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý trước và tăng 15% so với cùng kỳ. Khoảng cách giá giữa hai thành phố đã thu hẹp đáng kể, từ mức chênh lệch 20 triệu đồng/m2 đầu năm 2024 xuống còn khoảng 9 triệu đồng/m2 vào giữa năm 2025.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng sự khác biệt về cơ cấu nguồn cung là lý do chính. Tại Hà Nội, nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi TP.HCM có cơ cấu đa dạng hơn, với 42% nguồn cung mới thuộc phân khúc trung cấp. Điều này giúp giá bán tại TP.HCM duy trì ổn định, không tăng đột biến như Hà Nội. Ông Tiến dự báo giá sơ cấp tại TP.HCM có thể chạm mốc 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025 nếu thị trường tiếp tục hấp thụ tốt lượng cung cao cấp.

Thị trường chung cư Hà Nội đang phá vỡ quy luật cung – cầu truyền thống, với giá bán tăng mạnh dù nguồn cung dồi dào. Phân khúc cao cấp và hạng sang thống trị, đẩy giá sơ cấp lên gần 80 triệu đồng/m2, thu hẹp khoảng cách với TP.HCM. Với các dự án đại đô thị sắp ra mắt và hạ tầng giao thông phát triển, Hà Nội hứa hẹn tiếp tục là tâm điểm của thị trường bất động sản, nhưng đòi hỏi các chủ đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm để đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của người mua.

Khánh Nhi

Nguồn: thuonggiaonline