Loạt dự án hạ tầng hàng chục ngàn tỉ đồng biến khu Đông Bắc TP.HCM thành tâm điểm tăng trưởng mới của thị trường bất động sản phía Nam.

Quốc lộ 13 đoạn qua phường Bình Hoà, TP.HCM đang tăng tốc hoàn thành mở rộng dự kiến cuối năm 2025. Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Hạ tầng “tỷ đô” kích hoạt sức bật đô thị mới

Khu Đông Bắc TP.HCM – khu vực từng thuộc địa giới tỉnh Bình Dương – đang nổi lên như điểm nóng mới của thị trường phía Nam. Đây được xem là khu vực hội tụ đầy đủ ba yếu tố “vàng”: hạ tầng, dân cư và tốc độ đô thị hóa. Trong đó, hạ tầng giao thông chính là “đòn bẩy” mạnh nhất, tạo động lực cho khu vực bước vào chu kỳ tăng giá mới.

Dự án nổi bật nhất là mở rộng Quốc lộ 13, đoạn từ cầu Bình Triệu đến Vĩnh Bình (dài khoảng 6km). Tuyến đường sẽ được nâng cấp từ 4-6 làn xe lên 10 làn xe, mặt cắt rộng 60m, với 3,2km đường trên cao, tổng vốn đầu tư khoảng 21.000 – 21.700 tỉ đồng. Công trình dự kiến khởi công quý IV/2026 và hoàn thành vào năm 2028, trong đó đoạn qua phường Bình Hòa sẽ hoàn tất sớm vào cuối 2025.

Song song với đó, tuyến đường ven sông Sài Gòn, đoạn từ Quốc lộ 13 đến đường Vĩnh Phú 40, cũng được phê duyệt mở rộng 32m, với tổng vốn khoảng 5.000 tỉ đồng, triển khai trong giai đoạn 2025 – 2030. Khi hoàn thành, tuyến này sẽ trở thành trục cảnh quan ven sông và hành lang giao thông chiến lược nối khu Đông Bắc với trung tâm TP.HCM.

Đặc biệt, tuyến metro số 2 (khu Bình Dương cũ) – chạy ngang Quốc lộ 13 và kết nối với metro 3B TP.HCM – được Sở Xây dựng TP.HCM đưa vào danh sách 10 hạng mục hạ tầng ưu tiên đầu tư. Việc liên thông giữa metro và Quốc lộ 13 sẽ mở ra không gian kết nối xuyên vùng, giảm áp lực giao thông và gia tăng giá trị quỹ đất xung quanh.

Bổ sung cho chuỗi dự án này là Nghị quyết 318 của Chính phủ, cho phép TP.HCM và Hà Nội triển khai cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 188 về phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD – Transit Oriented Development). Nhờ đó, các đô thị được đấu giá quỹ đất quanh ga metro, depot, đồng thời tái quy hoạch vùng phụ cận để hình thành các trung tâm thương mại, nhà ở và dịch vụ hiện đại.

Dòng vốn và dân cư trẻ tạo nền tảng tăng trưởng

Cùng với hạ tầng, yếu tố dân cư và dòng vốn đầu tư đang tạo ra “kiềng ba chân” vững chắc cho khu Đông Bắc TP.HCM. Sau khi thành phố mở rộng địa giới hành chính, sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, khu vực này được xác định là cực tăng trưởng chiến lược, hướng tới hình thành siêu đô thị vùng Đông Nam Bộ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Đông Bắc TP.HCM đang sở hữu nền tảng phát triển tốt nhất khu vực phía Nam nhờ “kinh tế năng động, hạ tầng đồng bộ và dân cư ổn định”. Đây là khu vực tập trung lực lượng lao động trẻ và chuyên gia nước ngoài đông đảo, trong đó khoảng 20% là người nhập cư – nhóm tạo ra nhu cầu nhà ở thực tế cao và bền vững.

Hạ tầng, dân cư và dòng vốn đang tạo thế kiềng ba chân cho khu Đông Bắc TP.HCM. Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Chính điều này giúp phân khúc căn hộ trung – cao cấp tại khu vực ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, lợi suất cho thuê tốt và tốc độ tăng giá ổn định. Các dự án có thiết kế xanh, định hướng sống bền vững đang được ưa chuộng, phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển của nhóm người trẻ có thu nhập khá.

Một trong những dự án đáng chú ý là La Pura của Phát Đạt, tọa lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13, phường Bình Hòa. Với giá tham chiếu khoảng 55 triệu đồng/m², dự án vẫn thấp hơn mặt bằng khu An Khánh nhưng lại kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM qua cầu Bình Triệu. Sau thành công của phân khu Zenia với 95% giỏ hàng bán hết, Phát Đạt sắp ra mắt Risa by La Pura – tòa tháp đầu tiên tại Việt Nam thiết kế riêng cho trẻ em.

Hiện mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực này dao động 55 – 70 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 30 – 40% so với khu Thủ Đức. Sự chênh lệch này giúp khu Đông Bắc giữ biên độ tăng giá lớn, trong khi tiềm năng hạ tầng và tiện ích không hề thua kém. Đây chính là “khoảng trũng giá trị” mà giới đầu tư đang hướng đến trong giai đoạn đầu chu kỳ mới.

Dự báo chu kỳ tăng giá 2026 – 2028 và giai đoạn thanh lọc

Các chuyên gia dự báo, khi dự án mở rộng Quốc lộ 13 chính thức khởi công vào năm 2026, giá đất quanh tuyến sẽ tăng nhanh trong ngắn hạn, đặc biệt tại các phường Bình Hòa, Lái Thiêu và khu vực giáp ranh Bình Dương. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng tốc, thị trường sẽ bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng và tiện ích nội khu tốt sẽ tiếp tục duy trì đà tăng ổn định, trong khi các dự án chạy theo “sóng” hạ tầng nhưng thiếu nền tảng giá trị sẽ sớm bị đào thải.

Đối với nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần tập trung chọn lọc dự án thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Việc ưu tiên các dự án đã có giấy phép xây dựng, sổ hồng riêng và chủ đầu tư uy tín sẽ giúp giảm rủi ro, đồng thời đảm bảo khả năng sinh lời dài hạn.

Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, khu Đông Bắc TP.HCM sẽ là điểm đến chiến lược trong vòng 5 năm tới, khi hạ tầng đồng bộ và quy hoạch TOD được triển khai. Các doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, tích hợp được yếu tố xanh, sống thông minh và giao thông kết nối sẽ dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường phía Nam.

Khu Đông Bắc TP.HCM đang hội tụ đầy đủ yếu tố để trở thành tâm điểm phát triển mới: hạ tầng tỷ đô, dòng dân cư trẻ, và quỹ đất dồi dào. Tuy nhiên, trong “cơn sóng” mới của thị trường, chỉ những dự án bám sát quy hoạch, pháp lý minh bạch và có giá trị thật mới giữ được sức hút bền vững. Đây cũng là thời điểm để nhà đầu tư tỉnh táo, lựa chọn những sản phẩm có tầm nhìn dài hạn thay vì chạy theo cơn sốt ngắn hạn.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán