Giá chung cư Hà Nội đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 40% so với 2024, do nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp, hạng sang.

Giá chung cư tăng mạnh do nguồn cung thiên về cao cấp

Theo báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam, giá trung bình căn hộ mới mở bán tại Hà Nội đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý I và 40% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chính là nhu cầu nhà ở cao, được hỗ trợ bởi hạ tầng cải thiện và các chính sách quy hoạch mới. Tuy nhiên, cấu trúc nguồn cung thiên lệch về phân khúc cao cấp và hạng sang đã đẩy mặt bằng giá lên mức kỷ lục.

Theo Savills, giá trung bình của căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã đạt 91 triệu đồng/m2 trong quý II. Ảnh: Việt Hà

Trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 14.900 căn hộ mới đủ điều kiện bán, với 13.100 căn được giao dịch, tăng so với năm trước. Đáng chú ý, phân khúc giá vừa túi tiền gần như không còn xuất hiện. Các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, từng cung cấp căn hộ giá hợp lý, đã cạn quỹ đất. Việc phát triển các đại đô thị mới đòi hỏi thời gian dài cho quy hoạch, giải phóng mặt bằng, và đầu tư hạ tầng, khiến nguồn cung bình dân chưa thể bổ sung trong năm nay.

Savills dự báo tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025 sẽ đạt khoảng 26.400 căn, vượt mức 25.000 căn của năm 2024. Tuy nhiên, phần lớn dự án mở bán nửa cuối năm đều nằm ở vị trí đắc địa, với giá không dưới 90 triệu đồng/m2, một số thậm chí vượt 100 triệu đồng/m2. Điều này tiếp tục kéo giá sơ cấp toàn thị trường tăng, khiến ngay cả người thu nhập cao cũng khó tiếp cận.

Giá nhà vượt xa khả năng chi trả, sức mua chững lại

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá chung cư hiện nay đang ở mức quá cao, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, kể cả nhóm thu nhập cao tại Hà Nội. Ông nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản, về lâu dài, sẽ phải điều chỉnh giá để đảm bảo thanh khoản, đặc biệt khi lượng hàng tồn tăng và sức mua giảm.

Chuyên gia cho rằng khả năng chi trả nhà ở hiện nay đã trở thành vấn đề xã hội, bởi giá sơ cấp vượt xa năng lực tài chính của người dân. Ảnh: Việt Hà

Báo cáo từ CBRE cho thấy dấu hiệu chững lại trong sức mua. Trong nửa đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án căn hộ mới tại Hà Nội chỉ đạt 60% trong quý đầu tiên mở bán, giảm mạnh so với mức trên 90% của năm 2024. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi giá bán tăng nhanh, vượt ngưỡng tài chính phổ thông.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định xu hướng chung cư cao cấp và hạng sang thống trị thị trường sẽ còn tiếp diễn do chi phí đầu vào cao và nguồn cung bình dân khan hiếm. Ông cũng nhấn mạnh rằng khả năng chi trả nhà ở đang trở thành vấn đề xã hội nghiêm trọng, khi nhu cầu tập trung vào phân khúc giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhưng thị trường gần như chỉ cung cấp sản phẩm cao cấp.

Tương lai thị trường và giải pháp cho chủ đầu tư

Savills dự báo giai đoạn 2026–2027, Hà Nội sẽ đón thêm 46.600 căn hộ từ 43 dự án mới, chủ yếu ở các khu vực xa trung tâm, với giá bán “mềm” hơn so với các dự án hiện tại. Điều này có thể giúp hạ nhiệt mặt bằng giá chung cư trong tương lai. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, các dự án cao cấp vẫn chiếm ưu thế, buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh khốc liệt bằng cách nâng cấp tiện ích, chất lượng xây dựng, và dịch vụ đi kèm để đáp ứng kỳ vọng của người mua.

Nhiều chung cư cũ Hà Nội tăng giá gấp đôi, gấp ba sau nhiều năm sử dụng. Ảnh: Nam Khánh

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cho biết người mua hiện nay ngày càng kỹ tính, đòi hỏi cao về chất lượng và tiện ích. Khi thị trường có thêm nhiều dự án đa dạng về vị trí, giá cả, và tiện ích, khách hàng sẽ so sánh kỹ lưỡng và cân nhắc lâu dài trước khi quyết định mua. Điều này tạo áp lực cho các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, không chỉ tập trung vào giá mà còn vào giá trị thực của sản phẩm.

Để duy trì thanh khoản, các chủ đầu tư cần cân nhắc chiến lược giá hợp lý hơn, đặc biệt khi lượng hàng tồn tăng và sức mua giảm. Một số chuyên gia đề xuất phát triển các dự án ở khu vực ngoại ô với giá bán thấp hơn, đồng thời đầu tư vào tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, và khu thương mại để thu hút cư dân. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực giá mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân.

Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh lên 91 triệu đồng/m2 do nguồn cung thiên về cao cấp, khiến người thu nhập cao cũng khó mua nhà. Trong tương lai, sự dịch chuyển nguồn cung ra ngoại ô và chiến lược giá hợp lý hơn có thể giúp thị trường cân bằng, nhưng chủ đầu tư cần nâng cao chất lượng và tiện ích để duy trì sức hút.

Khánh Nhi

Nguồn: Znews