Giá nhà đất vùng ven TP.HCM tăng 3-5% chỉ trong quý III/2025, vượt xa tiến độ hạ tầng, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.

Tuyến metro so 1 tại TP.HCM. Ảnh: Tin Nhanh Chứng Khoán

Giá nhà vùng ven tăng tốc trước hạ tầng

Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh mẽ, vượt xa tốc độ phát triển hạ tầng. Nhiều người mua nhà ở thực cho biết “giấc mơ an cư” ngày càng xa tầm tay khi giá nhà liên tục chạy trước các dự án giao thông.

Trường hợp của chị Nguyễn Thu Hằng, 34 tuổi, minh họa rõ nét. Năm 2021, chị có thể mua căn hộ 2 phòng ngủ tại quận 9 (cũ) với giá khoảng 1,8 – 2 tỉ đồng, nhưng chần chừ vì muốn gần trung tâm hơn. Đến nay, giá căn hộ tương tự tại khu vực này đã tăng lên 2,5 – 2,8 tỉ đồng, vượt ngoài khả năng tài chính. Ngay cả dự án tại Dĩ An (Bình Dương cũ), cách xa hơn 20 km, giá cũng đã ở mức 2,2 – 2,5 tỉ đồng.

Tương tự, anh Trần Văn Hậu, kỹ sư cơ khí, từng định mua đất Nhơn Trạch với giá 12 – 15 triệu đồng/m² năm 2020. Nhưng chỉ vài năm sau, dù cầu Cát Lái chưa xây, giá đất đã tăng gấp 3 – 4 lần, lên 30 – 50 triệu đồng/m². Với thu nhập hiện tại, anh Hậu khẳng định không thể nào theo kịp tốc độ tăng giá.

Thực tế, giá bất động sản tại nhiều khu vực ngoại thành và đô thị vệ tinh đã tăng nhanh hơn cả hạ tầng kết nối. Các tuyến vành đai 3, vành đai 4 và cao tốc liên vùng được xem là động lực phát triển, nhưng chưa hoàn thiện thì giá nhà đất đã tăng vọt, khiến người mua thực gặp khó khăn.

Dữ liệu cho thấy áp lực giá nhà ngày càng lớn

Số liệu từ Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) ghi nhận quý III/2025, thị trường đất nền tiếp tục tăng mạnh tại nhiều địa phương có dự án hạ tầng quy mô lớn. Riêng TP.HCM, nhiều dự án bật tăng đáng kể: Bắc Rạch Chiếc tăng 5% lên gần 58 triệu đồng/m², Topia Garden tăng 4% đạt 63,6 triệu đồng/m², Phương Trường An 6 tăng 4% lên 13,5 triệu đồng/m².

Một loạt dự án khác cũng leo thang, như Khu dân cư Bình Hưng tăng 4% (87,8 triệu đồng/m²), Tăng Long River View tăng 3,6% (48,6 triệu đồng/m²), Nam Hùng Vương tăng 3,3% (87 triệu đồng/m²), Khu dân cư Phú Hồng Thịnh 10 tăng 4% (60,3 triệu đồng/m²), Bà Rịa City Gate tăng 5% (13,3 triệu đồng/m²).

Viện Kinh tế xây dựng ghi nhận quý III/2025, thị trường đất nền tiếp tục tăng mạnh. Ảnh: Sưu tầm

Ngay cả Bình Dương cũ, từng là “thủ phủ công nhân” với nguồn cung căn hộ giá rẻ, nay giá bán phổ biến căn hộ 2 phòng ngủ cũng từ 40 triệu đồng/m² trở lên. Các dự án như The Gió đang chào giá 40 – 52 triệu đồng/m², The Emerald 68 từ 52 – 63 triệu đồng/m², La Pura khoảng 43 – 60 triệu đồng/m², trong khi The Felix ở mức 38 triệu đồng/m².

Theo TS. Cấn Văn Lực, nguyên nhân chính nằm ở chi phí phát triển dự án tăng vọt. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang. Đặc biệt, bảng giá đất mới tiệm cận thị trường đã khiến nghĩa vụ tài chính tăng mạnh, và cuối cùng các chi phí này đều được cộng vào giá bán.

Chuyên gia Phan Công Chánh cảnh báo tình trạng “giá chạy trước, hạ tầng chạy sau” khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro bong bóng, trong khi người mua thực ngày càng mất cơ hội sở hữu nhà ở.

Xu hướng và triển vọng thị trường vùng ven

Theo các chuyên gia, xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh quanh TP.HCM là tất yếu khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế và giá nhà vượt xa khả năng chi trả của số đông. Các tuyến giao thông huyết mạch như vành đai 3, vành đai 4, cao tốc liên vùng đang định hình lại bản đồ bất động sản, kéo nguồn cung dịch chuyển về ngoại thành và các khu vực vệ tinh.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng hạ tầng chính là yếu tố cốt lõi định hình dự án bất động sản. Ngày càng nhiều dự án quy mô lớn được phát triển xa trung tâm, hưởng lợi từ hạ tầng kết nối vùng. Tuy nhiên, nếu giá tăng quá nhanh trong khi tiện ích và giao thông chưa hoàn chỉnh, thị trường sẽ thiếu bền vững, rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua.

Ngược lại, khi hạ tầng hoàn thiện, giá bất động sản tăng là quy luật tất yếu, phản ánh đúng giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác lâu dài. Vì vậy, bên cạnh việc đẩy nhanh tiến độ các công trình trọng điểm, cơ quan quản lý cần kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ, minh bạch thông tin quy hoạch và phát triển thêm nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Với tầm nhìn trung và dài hạn, thị trường vùng ven vẫn hấp dẫn nhờ quỹ đất rộng, dư địa tăng giá còn lớn, và nhu cầu an cư tại TP.HCM vẫn rất mạnh. Tuy nhiên, yếu tố quyết định sự bền vững sẽ nằm ở sự đồng bộ giữa phát triển hạ tầng và chính sách kiểm soát giá.

Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang nóng lên nhanh chóng, với giá nhà đất tăng mạnh hơn cả hạ tầng. Đây vừa là cơ hội cho nhà đầu tư nắm bắt xu hướng đô thị vệ tinh, vừa là thách thức khi rủi ro bong bóng ngày càng hiện hữu. Để giấc mơ an cư không rời xa số đông, cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và thị trường.

Bảo Long

Nguồn tham khảo: Tin Nhanh Chứng Khoán